上海部分小区房价回溯至2016年水平。据《2023年上海市国民经济和社会发展统计公报》数据，上海人口增长主要来自户籍人口，增幅为0.7%，主要得益于人才落户政策的更新，特别是对五大新城的落户政策放宽。五大新城人口增加，带动购房需求上升。近期，上海楼市虽有回暖迹象，但部分小区房价仍持续下跌，有些二手房价格跌至七八年前水平。本文将具体分析部分受影响小区的情况。

一、松江区

九亭板块九城湖滨国际，3月16日成交单价4.7万/㎡，66平2房总价约315万。对比2016年340万买入，亏损25万。

泗泾板块金地自在城（二期），3月16日最新成交单价3.7万/㎡，141平4房总价约525万。2021年3月成交价5万+，到2023年春节后单价降至3万+，基本回到2016年刚交房时的水平。

二、嘉定区嘉定新城板块

中信泰富又一城（一期），3月16日最新成交单价3.55万/㎡，89平2房总价约316万。项目在2017年、2018年后、2020年、2022年、2023年均处于4万+价格波动，春节后单价降至3.5-3.7万/平左右。

南翔板块湖畔天下一期，最新成交单价5万出头，基本回到2020年左右价格。

三、青浦区徐泾板块

上海蟠龙天地1期，3月10日成交总价730万，单价约7.3万/平。2023年最高成交单价超过9万/平，2024年单价降至7万+，最新成交单价7.3万/平为历史最低价。

四、奉贤区南桥新城

银河丽湾，3月16日成交总价738万，单价约3.4万/平。该项目在2011-2023年无二手房成交记录上海平均房价会涨到10w吗，但2016年中楼层房源已卖至近4万/平。

绿地南桥新苑，3月11日成交总价269万，单价约2.9万/平。项目从2016年的4万+，到2021-2022年的3万+，再到2024年2万+，基本回到2016年的价格。

五、临港万科金域澜湾

3月16日成交77平2房，总价约238万，单价3.08万/平。2021年最高成交单价5.1万/平，2020年在3万-4万之间波动，现单价3万出头为最低位。

滴水湖馨苑2期，3月3日成交89平2房上海部分小区房价跌回 2016 年，人口增长带动购房需求，总价239万，单价约2.68万/平。项目在2021年最高成交单价约4.5万/平，2017年类似户型房价约为3.57万/平。

六、老破小学区房跌价分析

高兴花园，曾因闵实验+莘松中心的双学区优势成为沪上顶流学区，成交周期缩短，价格最高冲至11万元/m²。然而，今年1-2月成交价跌至4万左右，70m²左右的挂牌价最低4.3万元/m²，跌幅达55%。随着曹行小学的加入，学区优势被戳破，价格降至六七万。高兴花园的学区房属性被削弱，家长考虑长期持有的意愿降低，流动性增加。